万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司350开头的身份证是哪里的（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团350开头的身份证是哪里的正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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